Für einen Hausbau braucht fast jeder einen Kredit und der läuft auch über einen Großteil des Erwachsenenlebens. Eine wichtige Stellschraube für den Kredit ist die Zinsbindung. Aktuell sind die Zinsen historisch niedrig und es ist kaum wahrscheinlich, dass sie noch weiter sinken. Entsprechend ist eine möglichst lange Zinsbindung sinnvoll, oder?
Nicht unbedingt. Wie im Artikel über meine Finanzierung beschrieben, habe ich nur 10 Jahre Zinsbindung gewählt und gehe aktuell nicht davon aus, dass mir diese Variante zum Nachteil wird. In diesem Artikel will ich einmal beleuchten, was die Gedanken hinter der Entscheidung waren.
Eins noch vorweg. Bei der Entscheidung zur Zinsbindung ist die Mathematik nur die halbe Miete. Oft ist es auch einfach eine Frage des Sicherheitsbedürfnisses.
Aufteilung des Kredits
Wer heute baut, der hat oft mehr als einen Kredit in der Finanzierung. Schließlich gibt es diverse Förderprogramme, mit denen der Staat Anreize setzen will und Förderkredite sind ein praktisches Mittel dazu. Die meisten Bauherren heute werden einen KfW-Kredit in ihrer Finanzierung haben. Andere Möglichkeiten hier in Baden-Württemberg wären zum Beispiel das L-Bank-Programm „Wohnen mit Kind“, das zum Beispiel auch für Bestandsimmobilien möglich ist.
Diese Förderkredite haben in der Regel eine fixe Zinsbindung von 10 Jahren. Mehr geht nicht. Hat man einen dieser Kredite in der Finanzierung, dann hat man schon einen größeren Block (z.B. 160 000€ beim KfW Kredit) auf 10 Jahre fixiert. Das bedeutet, dass man nicht die komplette Summe frei aussuchen kann. Sondern nur den Rest, der noch übrig bleibt.
Finanziert man diesen Rest länger, dann gehen die Laufzeiten der einzelnen Bausteine auseinander, das macht unter Umständen die Anschlussfinanzierung schwieriger. Manche Banken verlangen zum Beispiel Zinsaufschläge für kleinere Kredite. Gleichzeitig ist man mit diesem Baustein dem Risiko von steigenden Zinsen ausgesetzt. In der Regel sollte das keine Finanzierung brechen, wer sehr knapp kalkuliert hat …
An der Stelle sei noch erwähnt, dass es seit Sommer 2021 die Möglichkeit gibt, die Förderung für Effizienzhäuser auch ohne KfW Kredit zu bekommen. In diesem Fall beantragt man den Zuschuss bei der BAFA und finanziert die ganze Summe über eine normale Bank. Der Zins für Förderkredite ist aber in der Regel gut, was uns direkt zum nächsten Punkt überleitet.
Abstand zwischen Finanzierungsvarianten
Je länger die Zinsbindung, desto höher sind die Zinsen. Klar, die Bank hat genau das gegenteilige Interesse zum Bauherrn. Die Bank würde gerne in 10 Jahren eine Anschlussfinanzierung mit einem deutlich höheren Zins verkaufen, anstatt weiterhin die niedrigen festgeschriebenen Zinsen zu bekommen.
Ganz grob über den Daumen gepeilt kostet eine 15-jährige Zinsbindung etwa 0,3% mehr als eine für 10 Jahre. Und bei 20 Jahren kommen dann nochmal 0,15 auf die 15 Jahre darauf. Man hat also zum Beispiel die Wahl zwischen 1,0%, 1,3% und 1,45%. In diesem Beispiel ist das ein Aufschlag von 30% bzw. 45% bei längerer Laufzeit. Das klingt schon deutlich weniger attraktiv.
Wie lange wird eigentlich abgesichert und was?
Als Folge der unterschiedlichen Zinssätze für unterschiedliche Laufzeiten geht die Restschuld sehr schnell auseinander. Ein Beispiel: für je 100 000€ Kredit wird eine Monatsrate von 400€ gezahlt, das entspricht 3-4% Tilgung und ist tendenziell eher ordentlich.
Dann ergeben sich folgende Restschulden nach Laufzeiten, dazu noch ein vergünstigter Förderkredit. Die letzte Spalte gibt die Differenz zum 10-jährigen freien Kredit an.
| Zinsbindung | Zins | Restschuld nach 10 Jahren | Differenz | Differenz % |
| 10 Jahre | 1,0% | 60 052€ | – | – |
| 15 Jahre | 1,3% | 62 644€ | 2592€ | 4,3% |
| 20 Jahre | 1,45% | 63 972€ | 3920€ | 6,5% |
| 10 Jahre (F) | 0,75% | 57 956€ | -2096€ | -3,5% |
Während die absoluten Restschulden noch relativ nah beieinander liegen, sieht das in prozentualem Wert doch etwas anders aus. 4,3% mehr Restschuld bei einer 15-jährigen Zinsbindung sind gar nicht so wenig. Das muss der teurere Kredit in nur 5 Jahren wieder reinholen. Wie hoch darf bzw. muss also der Zins für die Anschlussfinanzierung steigen, damit beide gleichauf sind?
Das kann zum Beispiel der Zinsbindungsrechner beantworten. In diesem Fall müsste die Anschlussfinanzierung für die Jahre 11-15 bei 2,34% liegen, für die Jahre 11-20 bei 2,44%. Damit der 20-jährige Kredit die 15 Jahre schlägt, müsste der Zins bei 2,62% für die Jahre 16-20 liegen.
Was bedeutet das? Keine halben Sachen. Entweder man bleibt bei den günstigen 10 Jahren oder geht gleich auf 20 Jahre. Bei 15 Jahren ist ein hoher Aufpreis zu zahlen, aber hat nur eine kurze Zeit den höheren Zins wieder hereinzuholen. Und da die Restschuld jedes Jahr sinkt, wird das auch immer schwerer für den Baustein mit längerer Laufzeit.
Beim Förderkredit liegt der Zinssatz für Parität mit dem 20-jährigen übrigens bei 3,0%, gegenüber den 15 Jahren bei 3,22%.
Wie werden eigentlich Bauzinsen gemacht?
Wenden wir uns also der Frage zu, wie eigentlich der Zins für die Anschlussfinanzierung bzw. Immobilienzinsen allgemein gemacht werden. Das ist bei jeder Bank ein bisschen anders, aber meist ähnlich. Einige Faktoren wie den Beruf können wir hier ignorieren, wichtig sind meiner Ansicht nach vor allem die Kapitalmarktzinsen und die Beleihungsquote.
Die Kapitalmarktzinsen sind vereinfacht gesagt die Zinsen der Bundesanleihen mit entsprechender Laufzeit, plus ein gewisser Aufschlag. Der Leitzins der EZB spielt nur eine geringe Rolle, da er nur das kurze Ende der Zinskurve betrifft, Immobilienfinanzierung sich aber am langen Ende abspielt.
Ein anderer wichtiger Faktor ist die Beleihungsquote, da sie das Risiko der Bank darstellt. Je mehr die Sicherheit (=die Immobilie) im Verhältnis zur Kreditsumme wert ist, desto weniger Risiko besteht für die Bank, falls der Kunde nicht zahlt und zwangsversteigert werden muss. Oben bin ich auf Restschulden von ca. 60% gekommen. Nimmt man noch dazu an, dass am Anfang ein ordentlicher Anteil Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht wurde, dann ist eine Beleihungsquote von 60% und weniger selbst bei Bewertungsabschlägen realistisch. Hier liegt auch bei vielen Banken die magische Grenze für supergünstige Zinsen.
Was bedeutet das für mich konkret?
Um mal wieder auf mich zurückzukommen. Der Punkt, an dem meine Finanzierung gegenüber einer langfristigen Zinsbindung gleichzieht, liegt bei etwa 3%. Eher etwas darüber, da ich über einen Bausparvertrag noch einen kleinen Teil der Restschuld ablösen kann. Mit der voraussichtlichen Beleihungsquote sollte es auch kein Problem sein, einen sehr günstigen Kredit für die Anschlussfinanzierung zu bekommen.
Falls die Zinsen leicht darüber liegen sollten, ist das ebenfalls kein Problem. Für das Risiko gibt es eben auch die Chance vielleicht für 1,5% eine Anschlussfinanzierung abzuschließen. Wirklich schlechte Szenarien, die Sorte Anschlussfinanzierung zu 5% oder mehr kann ich mir gerade nicht vorstellen. Zumindest nicht, ohne dass die Inflation längerfristig stark steigt und gleichzeitig die Restschuld mit entwertet.