Ohne Moos nix los: Meine Finanzierung

Die wenigsten Bauherren können sich ihren Hausbau „einfach so“ leisten, normalerweise ist eine Finanzierung nötig. Mittlerweile gibt es einen recht großen Dschungel an verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten von Banken, Bausparkassen, etc., mit dem man locker einen kompletten Artikel füllen kann. In diesem Beitrag will ich nur auf die Finanzierung eingehen, die ich angenommen habe. Insgesamt habe ich für den Hausbau drei Kredite aufgenommen

KfW Kredit

Es gibt ein Thema, das jeden Bauherren anspringt und auch aggressiv („Geld vom Staat geschenkt“) von Hausbaufirmen vermarktet wird: die KfW-Kredite. Diese sind Förderkredite für Energiesparhäuser (offiziell Effizienzhäuser). Was die KfW-Kredite so interessant macht, ist ein Tilgungszuschuss, abhängig vom der Einstufung des Gebäudes. Da wir mit einem Effizienzhaus 40+ am Limit des sinnvollen bauen, gibt es die maximale Förderung von 25%. Damit man überhaupt förderberechtigt ist, muss man während der Bauphase einen Energieberater einbinden, der nochmal mit bis zu 5000€ Tilgungszuschuss subventioniert wird. Aufgrund der hohen Förderung ist dieser Kredit bei fast jeder Hausbaufinanzierung gesetzt.

Für Bauherren, die keinen Kredit benötigen oder anderweitig finanzieren (z.B. Kapitalanleger) gibt es mittlerweile auch eine Variante über die BAFA, die den Zuschuss direkt auszahlt, allerdings erst deutlich nach der Fertigstellung. Für uns war der Zuschuss also eher nicht interessant, da wir das Geld anderweitig finanzieren müssten.

L-Bank Kombidarlehen

Neben den bundesweiten Förderkrediten der KfW gibt es oft auch Förderprogramme der einzelnen Bundesländer. In unserem Fall gab es noch von der L-Bank das sogenannte Kombi-Darlehen, das als Voraussetzung hat, dass man bereits einmal gefördert sein muss, entweder durch ein KfW Darlehen oder durch das L-Bank-Programm „Wohnen mit Kind“. Und weil der Zinssatz zu meiner Suche unschlagbar günstig war, habe ich gleich zwei davon genommen 😉

Ja, im Ernst. Zwar hat das Kombidarlehen eine Maximalsumme, offenbar lassen sich aber mehrere dieser Kredite beantragen, auch wenn nur eine Wohneinheit gebaut wird. Die beiden Kredite sind auf unterschiedliche Laufzeiten angelegt, um die gewünschte Monatsrate einzustellen.

Zinsbindung…

Das mit den Förderkrediten hört sich ja fast zu gut an. Hat die Sache auch einen Haken?

Ja, hat sie. Förderkredite sind zwar ziemlich günstig, aber gleichzeitig auch relativ unflexibel. Der größte Haken bei meiner Finanzierung ist die fixe Zinsbindung auf 10 Jahre. Aktuell stehen die Zinsen sehr niedrig, da liegt es nahe nicht nur 10 Jahre zu fixieren, sondern gleich 15 (mein Favorit) oder gar 20 Jahre. Bei den Förderkrediten geht das nicht und nach 10 Jahren muss neu finanziert werden, egal wo die Zinsen gerade stehen.

Wobei sich das jetzt erst einmal schlimmer anhört, als es meiner Meinung nach tatsächlich ist. Eine ungeförderte Finanzierung über 15 Jahre wäre deutlich teurer gekommen. Entsprechend würde von der monatlichen Rate deutlich mehr für Zinsen statt für die Tilgung aufgewendet werden. Entsprechend hat man bei der Anschlussfinanzierung ein bisschen Luft beim Zinssatz, um über die gesamte Laufzeit gleich gut oder schlecht dazustehen. Wie viel sagt einem der FMH Laufzeitvergleich. Bei mir liegen der Punkt, an dem beide Laufzeitvarianten gleich gut sind, etwa bei 3% für die Anschlussfinanzierung (fällig Ende 2031). Damit rechne ich nicht.

Sondertilgungen

Der zweite Haken bei den Förderkrediten sind Sondertilgungen bzw. das Fehlen solcher. Viele Bauherren möchten ihren Kredit schnell tilgen, sich aber nicht auf eine hohe Rate fixieren. Da sind Sondertilgungen natürlich praktisch. Auf der anderen Seite muss man das Geld für Sondertilgungen natürlich auch erst einmal haben. Und dann ist die Frage, ob es wirklich die beste Investition ist, einen Kredit mit einer 0 vor dem Komma zu tilgen …

Das muss jeder für sich selbst entscheiden, aber ich sehe eher wenig Sinn in Sondertilgungen aktuell und würde das Geld eher anderweitig investieren

Die Finanzierung im Überblick

Kredit	Laufzeit	Sollzins
KfW Programm 261	30 Jahre	0,76%
L-Bank Kombidarlehen 1	30 Jahre	0,72%
L-Bank Kombidarlehen 2	20 Jahre	0,69%

Wie man sieht, sind die Kredite echt super. Die langen Laufzeiten täuschen übrigens etwas, da der KFW Kredit mit seinem Tilgungszuschuss deutlich schneller fertig wäre. Insgesamt sollte die Finanzierung in deutlich unter 25 Jahren abbezahlt sein, denn ziemlich zeitgleich zur Anschlussfinanzierung in 10 Jahren wird auch praktischerweise ein Bausparvertrag fällig, mit dessen Guthaben ich dann einen Teil der Kredite ablösen kann. Der läuft übrigens mit 3% Verzinsung und damit mehr als ich für die Kredite zahle … verkehrte Welt …