Im Artikel über meine Finanzierung bin ich schon kurz auf die Zinsbindung eingegangen. Das hier wird quasi die Fortsetzung davon. Denn zur Zinsbindung gibt es noch einige Überlegungen, die vielen Bauherren und auch Immobilienkäufern nicht ganz klar sind.
Je länger eine Zinsbindung läuft, desto größer ist das Zinsänderungsrisiko der Bank. Klar, wenn sie 1% auf 20 Jahre festschreibt und in 10 Jahren sind schon 3% für Neuverträge üblich, dann zahlt die Bank ziemlich drauf. Um dieses Risiko auszugleichen, verlangt die Bank einen höheren Zins für längere Zinsbindungen. Das sollte auch jedem klar sein.
Es gibt aber noch einen Aspekt, der nicht ganz so offensichtlich ist und das hat mich Verbraucherschutz zu tun. Eine vorzeitige Kündigung eines Kredits kostet in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung, da dir Bank durch die Kündigung vertraglich zugesagte Zinszahlungen verlieren würde. Aber nach 10 Jahren räumt der Gesetzgeber im §489 BGB dem Verbraucher – also Bauherr oder Immobilienkäufer – ein Sonderkündigungsrecht ein. Sind die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung günstiger als bei Vertragsabschluss, ist es günstig, den Kredit auch bei noch bestehender Zinsbindung zu kündigen und durch eine Refinanzierung abzulösen. Bei den aktuellen Zinssätzen von 1,3% auf 15 Jahren sind größere Sprünge nach unten zwar unwahrscheinlich, das Problem betrifft aber viele Kredite, die Anfang der 2010er Jahre zu ca. 4% abgeschlossen wurden. Aber ausschließen kann man nichts, auch damals dachte man viel billiger wird es nicht. Und bis vor ein paar Jahren waren negative Zinsen auch undenkbar …
Aber auch heute gibt es viele Gründe, warum ein Bauherr nach 10 Jahren seinen Kredit kündigt: Lottogewinn, Erbschaften oder schlicht und einfach den Verkauf der Immobilie. In allen Fällen steht die Bank kurzfristig vor dem Ausfall von eingeplanten Zahlungen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. In diesen Fällen kann die Bank auch nur verlieren. Steigen die Zinsen, werden die Kreditnehmer ihre Zinsbindung ausnutzen. Fallen die Zinsen, wird massenhaft refinanziert. Kommt der Kreditnehmer an Geld oder verkauft er die Immobilie, wird er kündigen. Die Bank trägt alle nachteiligen Szenarien, aber gewinnt in keinem, das ihr einen Vorteil verschaffen würde.
Dieses Risiko trägt die Bank natürlich nicht alleine, sondern versucht es abzuschätzen und preist es ein. Deshalb machen Immobilienfinanzierungen einen ziemlichen Sprung bei mehr als 10 Jahren Zinsbindung.