Warum ein TA Darlehen keine gute Idee ist

Zu den unangenehmen Themen bei der Finanzierung gehört dass man als Bauherr sich für eine Zinsbindung entscheiden muss. In der Regel läuft der Kredit länger als die Zinsbindung sodass die Restschuld neu finanziert werden muss. Aktuell sind die Zinsen historisch niedrig und werden zur Anschlussfinanzierung sicherlich höher sein als jetzt. Wie hoch weiß aber noch keiner. Der eine macht sich mehr Sorgen, der andere weniger. Klar ist aber, dass stark steigende Zinsen immer teuer sind. Wäre es da nicht schön wenn es ein Sicherheitsnetz gäbe, quasi ein Limit auf die Zinsen für die Anschlussfinanzierung?

So ein Sicherheitsnetz gibt es tatsächlich und bei meiner Suche nach einer Finanzierung wurde mir das vorgeschlagen. Das Konzept nennt sich Darlehen gegen Tilgungsaussetzung, kurz TA Darlehen. Manchen ist es auch als Sofort-Bausparvertrag bekannt.

Wie funktioniert ein TA Darlehen?

Einen Bausparvertrag dürften die meisten kennen, schließlich gibt es in Deutschland über 25 Millionen Bausparverträge. Ein BSV wird für eine bestimmte Summe abgeschlossen und besteht aus zwei Teilen. Im ersten Teil ist es ein Sparvertrag, man zahlt jeden Monat seine Sparrate ein und bekommt diese ganz normal verzinst. Hat man ca 40% der Bausparsumme angespart wird der Bausparvertrag zuteilungsreif. Ab jetzt kann man in den zweiten Teil des Bausparvertrags übergehen: das Darlehen. Für den Restbetrag zwischen Guthaben und Bausparsumme kann jetzt ein Darlehen beantragt werden. Der Zins dieses Darlehens wird bereits zum Vertragsabschluss festgelegt und ist unabhängig vom dann üblichen Zins.

Aber wie nützt das wenn man ein Haus kaufen oder bauen will? Schließlich braucht man das Geld sofort und nicht erst nach einer Sparphase in 10 Jahren. Hier kommt das TA Darlehen ins Spiel. Dieses agiert als Zwischenfinanzierung bis der Bausparvertrag zuteilungsreif ist und das Darlehen in Anspruch genommen wird. Wichtig hierbei ist dass man nicht gezwungen ist das Bauspardarlehen in Anspruch zu nehmen. Sind die Zinsen auf dem freien Markt niedriger als beim Bauspardarlehen kann man auch frei finanzieren. Sind die Zinsen höher, bildet das Bauspardarlehen ein Sicherheitsnetz, vor Immobilienzinsen von 5% oder mehr braucht niemand Angst haben.

Vor- und Nachteile

Der große Vorteil dieser Konstruktion ist die Zinssicherheit. Da sowohl das TA Darlehen als auch das Bauspardarlehen zu Vertragsabschluss fixiert werden, sind steigende Zinsen kein Problem. Gleichzeitig kann man davon profitieren wenn die Zinsen niedriger sind als erwartet.

Der große Nachteil sind die Kosten. Diese kommen in verschiedenen Formen. Zum einen hat ein Bausparvertrag eine Abschlussgebühr von z.B. 1,25%. Bei heutigen Zinssätzen kann man damit schon einmal locker die Zinsen für das erste Jahr bezahlen.

Zweitens hat man die Zwischenfinanzierung die ja auch Zinsen kostet. Dieses hätte bei mir knapp 14 Jahre gedauert und der Zinssatz wäre mit 1,3% im Bereich eines 15-jährigen Annuitätendarlehens. Das Problem ist…in der ganzen Zeit tilgt man gar nichts. Bei einem Annuitätendarlehen wird mit jedem Monat die Restschuld eine kleines bisschen kleiner. Mit jedem Monat geht ein bisschen weniger der Rate für Zinsen drauf und wird ein bisschen mehr für die Tilgung genutzt. Dieser Effekt fehlt beim TA Darlehen völlig.

Um fair zu sein…die Konstruktion hat einen ganz kleinen Effekt dieser Richtung. Der Bausparvertrag wäre bei mir mit 0,1% verzinst gewesen, das ist aber natürlich viel weniger als das Darlehen kostet. Und die 0,1% werden auf die kleinere Summe angewandt. Technisch betrachtet ist diese Konstruktion ein negatives Zinsdifferenzgeschäft. Man hat einen teuren Kredit und legt das geliehene Geld billig an.

Fazit

Lohnt sich das denn wenigstens bei der Anschlussfinanzierung? In meinem Fall hätte ich mit den Bausparvertrag das Recht auf ein Darlehen zu ca 2,5% abgeschlossen. Würde der Zins in 14 Jahren drunter liegen, wäre es auf jeden Fall ein Verlustgeschäft. Aber auch wenn der Zins leicht darüber liegt…lohnt es sich erst einmal nicht. Die Konstruktion mit Abschlussgebühr, fehlender Tilgung und negativem Zinsdifferenzgeschäft verursacht hohe Kosten über die Laufzeit. Wenn ich das mit meiner tatsächlich genommenen Finanzierung vergleiche, dann bin ich nach 10 Jahren etwa bei der gleichen Restschuld wie beim Übergang auf das Bauspardarlehen nach 14 Jahren. Das ist ein riesiger Vorsprung der sich auch bei 3% nicht herausholen lässt, dazu müssten die Zinsen noch viel weiter steigen.

Die Zukunft lässt sich natürlich nicht vorhersagen, aber ich bin eher skeptisch was das Thema TA Darlehen anbelangt. Es ist ein super Geschäft…für die Bausparkasse. Man muss schon sehr stark steigende Zinsen erwarten damit sich ein TA lohnt.

In der Tendenz würde ich bei dem Sicherheitsbedürfnis eher zu einem Kredit mit 15 oder 20 Jahren Zinsbindung raten. Anschließend ist bei einer vernünftigen Finanzierung die Restschuld so gering dass auch stark steigende Zinsen kein großes Problem mehr sein sollten.

Bonus: Fallstricke

Ein Sofort-Bausparvertrag ist ein komplexes Finanzprodukt und hat neben der rein finanziellen Betrachtung oben noch ein paar fiese Fallstricke parat.

Zuteilung

In der Regel ist nicht garantiert dass man das Bauspardarlehen zum geplanten Zeitpunkt bekommt. Denn die Zuteilungsreife hängt neben der Sparquote (von z.B. 40%) noch von der Bewertungszahl ab. Diese ist bei jeder Bausparkasse unterschiedlich, vereinfacht gesagt gibt sie an wie stark bereits gespart wurde. Für die Zuteilung wird jedes Jahr eine Mindestbewertungszahl festgelegt um zu steuern dass nicht zu viele Kunden gleichzeitig Anspruch auf ein Darlehen haben.

Wenn man richtig Pech hat, dann liegt man zwar mit der Vorhersage auf hohe Zinsen richtig, viele andere Kunden aber auch. In diesem Fall kann es sein dass man den Bausparkredit nicht zum geplanten Zeitpunkt bekommt weil zu viele Kunden einen Kredit wollen aber die Bausparkasse nicht in der Lage ist so viele Kredite zu vergeben. In diesem Fall wird wieder eine teure Zwischenfinanzierung nötig.

Pleite der Bausparkasse und Einlagensicherung

Das Geschäftsmodell der Bausparkassen wirkt auf den ersten Blick recht seriös und zuverlässig, hat aber einen gefährlichen Haken. Die Zinsen für Guthaben und Kredit werden beim Vertragsabschluss festgelegt und sind dann vom Kapitalmarkt entkoppelt. Das ist für die Bausparkassen ein Problem.

Während fast alle Banken mittlerweile Nullzinsen zahlen und oft Negativzins verlangen, haben die Bausparkassen noch Altverträge von 2-3% mit denen sie Geld verlieren. Gleichzeitig springen ihnen die Kunden ab die vor 10-15 Jahren ein TA Darlehen abgeschlossen haben. Logisch, denn damals lag der Zins für Baufinanzierungen viel höher. Umgekehrt kann es die Bausparkassen in Probleme bringen wenn die Zinsen stark steigen und bei einem Marktzins von 5-6% die Kredite für Altverträge mit 2,5% fällig werden.

Falls eine Bausparkasse pleite gehen sollte, gibt es noch ein weiteres Problem für den Sparer. Die Einlagensicherung für Bausparverträge ist auf 100 000€ begrenzt. Kurz vor der Zuteilungsreife überschreiben aber die meisten Bausparverträge diese Grenze zum Teil deutlich. Ich möchte hier nicht den Teufel an die Wand malen und Panik verbreiten. Aber wer Zinssicherheit sucht, der könnte in dem Fall Probleme bekommen in denen er die Zinssicherheit am meisten bräuchte.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht.